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    2019年10月合肥政务区房价走势分析及投资(下)

       

      在《2019年10月,楼市下行期,合肥政务区房价走势分析及投资(上)》一文中,重点分析:

      文中,指出政务区由于上半年的较高涨幅,目前供应量有所增加,自9月份开始,政务区的二手房进入了横盘阶段,房东姿态开始放低,市场出现了松动,部分房源成交价格开始出现下降。

      2019年3季度(7-8月),政务区50中新学区房成交均价为24913元/平,较2018年上涨2938元/ 平,升值13.36%;50中南学区房成交均价为18979元/平,较2018年上涨710元/ 平,升值3.88%。

      成交量方面,2019年1-8月,50中新成交519套,50中南成交111套。挂牌量差距不大,但是50中新成交量是50中南的近5倍。

      50中新近3个季度的房价走势,仍然是稳重有升,并保持在高位。一季度成交均价为24474元/平,二季度成交均价为24608元/平,三季度成交均价为24913元/平,较2018年全年,升值12.2%。

      其中50新+奥体小学的学区房,升值幅度惊人,达到了27.7%,将其它几个学区房远远甩在后面;50中新+西园新村学区升值率为10.1%,相比奥体逊色不少;50新+习友升值率为8.3%,与翠庭园、嘉和苑基本接近;50新+翠庭园升值率为7.6%;50新+嘉和苑为7.4%。

      10月份,50中新+奥体挂牌216套房源在售,2019年共成交90套,成交挂牌比为41.7%。

      成交单价最高的是蓝蝶苑的一套45平米的学区小户型,总价190万,单价41768元/平;成交面积最大的是栢悦公馆的一套789平米的别墅,总价2740万,单价34728元/平。而且类似这样的大户型,栢悦公馆今年一共成交了8套!所以27.7%的升值率,栢悦公馆功不可没。如果剔除栢悦公馆,该板块2019年的成交均价为25537元/平,和50中新+西园南校价格基本接近,升值率也差距不大。

      蓝蝶苑:升值率最高,21.8%,成交了14套,当前挂牌只有16套,房源比较稀缺。蓝蝶苑的45平米小户型,今年升值幅度惊人。2019年1月份成交一套,总价为155万,7月低成交一套为190万,短短半年,升值35万,升值率超过20%。其次是104平左右的三房,1月份成交价格为306万,8月份成交价格为355万,半年多涨了50万左右,升值率超过15%。

      蓝蝶苑的不光是和学区优势,其三房104平,是南北通透户型;一房小户型,不是公寓,是朝南向的小户型住宅,2梯4户。无论是1房,还是3房,都是政务区当前最主流的黄金户型,有这么好的升值率,其实也不稀奇,毕竟物依稀为贵,各种资源加成。当前挂牌在售45平小户型价格为195万。

      栢悦公馆:在17754条成交记录里,成交总价最高的3套皆来自栢悦公馆;超过1000万的10套成交房源里,有8套属于栢悦。大户型比小户型卖的贵。栢悦公馆应该是合肥当之无愧的终极改善小区,目前来说,没有之一。目前在售的45套房源里,有一套挂价已经到了49989元/平,直接挑战5万 /平米的大关。栢悦公馆2019年成交均价只有31716元/平,而10月份挂牌均价已经达到了37682元/平,挂牌价与成交价之间的度达到了18.8%。说明房东的心态很高,挂价普遍在4万上下浮动,涨价预期也很强烈。从滨湖3万紫郡府热卖,3.5万中国府遇冷,滨湖的众多改善洋房,定价也在3万左右。3万-3.5万是目前合肥改善住房的价格线万这个价格分水岭上横一段时间。

      颐园世家:今年的升值率不错,也与自身单价较低有关。在奥体小学学区,除了浅水湾、明珠创世纪两个小区,颐园世家的价格要垫底了。尽管和栢悦公馆拥有相同黄金地段,但是由于房龄较老,品质较差,单价比栢悦要低1万一平!这种小区,在阶段性地点,来一套中小户型,收益也不差。

      宋都西湖花园、信达水岸名都、岸上玫瑰、三盛颐景园这样的小区,有地段,有学区,户型不大,刚需也能够得着,但是房龄越来越老,品质下滑。维持一个板块的平均升值率没问题。每年大概能保持10%收益,注意不要买在高点就可以了。信达在版块内,价格不贵,成交量一直较大,所以目前在售房源不多。价格有上升的冲动。

      书香苑和浅水湾,是两个不得不说的小区。书香苑在售14套,历史只有1套成交记录。单位集资性质的小区,小区容积率低,只有几百户。小户型有点奇葩,大户型居多,挂牌面积均值达到175平,总价均值525万。作为改善,500万以上,大多数购房者会转向栢悦公馆、内森庄园、或者天鹅湖畔、凯旋门等等。

      浅水湾:政务区的身份,经开区的价格。在售60套,今年只成交了3套。浅水湾是2004年的小区,被奥体中心隔离在一个狭小的范围内,周边太差。目前在售最小户型87平米,挂牌总价150万。无论是挂学区,还是居住,都没有多少优势。所以浅水湾的投资价值非常低。指望像imore公寓那样咸鱼翻身,希望渺茫。

      板块内挂牌146套,2019年共成交52套,成交挂牌比35.6%,平均成交面积95.4平,2019年成交均价25126元/ 平,升值率10.1%。西园新村小学南校,在政务区属于资历较老的学校,起点也比较高。西园学区板块,由于处于天鹅湖北岸,受天鹅湖的阻隔,板块内住户不多,商业主要依托一个万达广场,略显单调。加之板块内小区基本是2010年以前建设的,小区房龄普遍超过10年以上,板块逐渐老化。2019年3号线开通在即,以及怀宁下穿工程的快速推进的利好,让该板块的价值得以提升。

      成交主要集中在水墨兰庭14套、天鹅湖畔12套、汇林阁西区7套、天鹅湾花园6套、水墨兰庭北区6套。

      天鹅湖畔:成交12套,在售14套,房源也比较稀缺,今年涨幅11.76%。目前成交均价逼近3万大关。事实上,天鹅湖畔的3房、4房成交价格已经稳稳地3万+;有一种110多平米的2房户型,成交均价在2.7-2.8之间,成交量较大,拉低了均价。

      水墨兰庭和水墨兰庭北区共成交20套,水墨兰庭共成交了6套面积45-50平学区小户型。今年涨幅能达到15%,是西园学区板块比较优质的投资标的。目前在售的12套房源,最低挂价140万,估计没有135万拿不下来。

      从上表中可以看出,水墨兰庭北区,较2018年竟然下跌了14.64%。这个数据是需要修正的,因为样本中有几套125平的成交房源,可能是出于避税的原因在成交时做低了价格,成交均价只有1.5万左右。实际价格在2.5万左右。

      汇林阁、恒润花园、天鹅湾花园一直是该板块比较弱势的几个小区。特别是汇林阁、恒润花园处于二环以北,属于政务区的西北角落,商业、地铁配套劣势明显。

      汇林阁西区的7套成交房源,全部是学区小户型,因为学区热,地理上又紧邻西园小学,所以随着学区房的升值一起升值。升值率达到了20.03%。

      恒润花园小区体量非常小,小区房龄均超过10年,小区老化,物业服务跟不上,加之户型偏大,总价偏高。所以今年只成交了1套,成交价格也较低,在西园板块最弱。

      天鹅湾花园今年取得了逆袭。地段优势开始爆发,紧邻地铁3号线新+西园双学区,面对天鹅湖,怀宁贯通后,与天鹅湖南岸无缝对接。今年已经成交了6套,但是当前只有6套挂牌在售,房源供应量较小。不过天鹅湾目前主要成交的,以90平左右的中户型2房为主,大户型总价过高以后转手会比较困难。另外最新成交的一套2房总价238万,我认为这个价格已经和国贸天琴湾、森林海、湖畔春天的两房价格接近。天鹅湾的倒挂的价格已经填平,到达阶段性顶部,后期会跟着政务区2房的大盘一起涨。

      内森庄园:有高层小高层(内复式)和独栋别墅,目前只有高层(小高层)有成交记录。因为装修、楼层等原因,价格差距比较大。豪装户型比毛坯要贵5000元/平。剔除装修,这种户型实际成交价约2.1-2.2万左右。近2年来价格平稳,基本未涨。

      翠庭园当前挂牌342套。成交量最大,今年成交207套,成交挂牌比60.81%,成交均价23320元/平,升值率7.6%。

      5个学区范围,翠庭园和习友的成交挂牌比最高,主要还是因为两个板块的房源充足,价格偏低,入门门槛不高。

      翠庭园学区共有13个小区,换手率最高的是融科九重锦、发能太阳海岸、imore公寓三个小区,成交量与当前挂牌量相当甚至超过挂牌量。

      升值率超过10%的小区有森林海、融侨天骏、融科九重锦、乐富强御龙湾、国建香榭水都、国际丽景城、发能太阳海岸、Imore公寓等几个小区,其它小区如天和园、国贸天琴湾升值率也相差不大;只有翠庭园小区,因为是回迁小区,价格基本持平。而13个小区中,唯一下跌的是山水名城。

      2019年该板块不得不说的是imore公寓小区。小户型被爆炒,2018年12月份imore一套48平小户型成交价为93万,目前该户型最新成交价格是112万,升值超过20%!一点不亚于蓝蝶苑的涨幅。房博士的小密圈中也有几位在110万以下入手,投资收益确实不错。其实政务区的学区小户型,常优质的资产。会随着政务区板块、50新学区的发展不断升值,特别是当前贷款难度较大,房地产市场流动性不足的情况下,小户型门槛低,升值快,备受市场青睐。

      习友当前挂牌239套,今年成交125套,成交挂牌比52%,成交均价22914元/平,升值率8.3%。

      习友学区板块,对购房者吸引力较大的原因是房龄比较新,有50中新学区,价格也不是很高。是进入政务的第一站,也是高新区有学区需求的朋友首选。

      但是从地理上来说毕竟处于匡河以西,由于50中新爆满,三个小区的学区虽然不会轻易被划走,但是君子不立于危墙之下。如果有投资意向的朋友,我:逢低买入,短线中新+嘉和苑

      嘉和苑(只包括凯旋门、新地中心)当前挂牌132套,今年成交40套,成交挂牌比30.3%成交均价26226元/平,升值率7.4%。

      新地中心成交量不大,可能是业主心态比较高,不愿意降价。上表中可以看出,新地的挂牌均价已经达到31100,验证了我的判断。但是因为学区的缺陷,买家又不愿意出高价,所以买卖双方僵持,挂牌量47套,今年成交5套。其中有3套是90多平米的2房, 2房升值率只有5.3%,不过有两套大户型,成交单价超过了3万,也拉高了升值率。

      凯旋门今年升值率也不是很理想,只有6.59%。成交量不错,34套成交,比新地中心好很多,不过主要归功于学区小户型。学区小户型成交了17套,占总成交量的50%。凯旋门除了学区劣势外,还有户型的问题。115中间户三房,199平做成2房,哪怕边户3房,做的也不是完全通透,和保利香槟国际比,户型太不实用。所以大中户型接盘较少。

      50中南学区范围,当前挂牌911套,房源充足;1-8月共成交111套,成交均价19018元/平,升值率4.1%。值得注意的是,50中南学区板块第一季度的成交均价是19224元/平,第二季度是18839元/平,三季度为18979元/平,价格走势整体向下。50中南板块因为学区水平一般,老旧小区较多,成交量和成交价格都表现出较大的劣势。

      成交量最大的三个小区琥珀五环城和风阁成交14套,均价20199元/平,涨幅9.34%;天鹅湖1号成交12套,均价23831元/平,涨幅4.65%,嘉和苑小区成交10套,均价17611元/平,涨幅11%。而三个小区,恰好在规划的50中新分部周边。这应该不是巧合,而是实实在在的受到了待建学区利好的刺激。受潜在学区利好影响,琥珀五环城和雅阁也有7套成交,均价21484元/平,涨幅12.88%。如果50中新分部能够开建,几个小区还会有10%以上的涨幅,如果不开建,后面这几个小区的价格基本会横盘,成交量也会大幅度下滑。

      50中南比较核心的板块,未来应该是南二环以南,祁门以北的范围,应该也是未来祁门小学的学区范围。板块内有融创壹号院、天鹅湖moma、安粮云水居等次新小区。规划的地铁S1号线在旭辉花园不远处设有站点。待地铁4号线开通,这一区块配套完备,四通八达。这个板块内的二手房还有如旭辉花园、陶然居、湖东景园等小区,保值能力要强一些一点。如果自住兼保值考虑,重点考虑这一板块。

      近几年50中新的中考成绩比较稳定,稳居合肥初中前列。2019年合肥中考的裸分状元,就出自50中新。导致大量的适龄生源来到50新,这个从50中新学区小户型学区房的抢手程度也能可见一斑。

      2018年50中新初一有1200名新生入学,大概24个班;而2019年初一有1600名新生入学,大概32个班。按照这种势头,2020年50新的新生人数可能还会再创新高。50中新确实人满为患。

      其实,早在2015年以前,网传的一个方案是在山水名城的东边,天鹅湖西南拐角(即现在在建的合肥市图书馆)建一个分部;后来又有一个版本,是将50中新的东边,安徽省地质博物馆(新馆)进行部分,腾出部分空间用于扩建现在的50中新校区。直到2017年,正式确定在万象城东边,建一个50中新分部。建设50新分部,是正式公布的规划。

      关注2019年合肥学区划分方案的朋友应该知道。2019年的学区划分,主要是对新建小区、新建学校进行了分配。各个区学区划分基本不变,特别是学区已经稳定的二手房学区,维持现状。2019年学区划分最大的特点是:不变,以不变应万变。事实也证明,这种做法可以把各种争议降到极点,有利于各方面的稳定。所以:

      那么新建50新分部,该方案于2017年就已经公布。2017年至今,已经过去整整2年,规划的50新分部的空地上,仍然没有丝毫动静。不难想象,分部建设存在诸多困难。

      其中最大的难题是:50新分部规划只有24个班(初期网传36个班,正式规划文件是24个班),本意是为了解决50新本部的生源爆满问题。如果招生,根本无法把琥珀五环城(3646户)、嘉和苑(2009户)、821小区、天珑广场、天鹅湖一号(784户)等周边近万户居民纳入其中。但是如果不纳入,五环城的孩子要绕过口的新建学校,到3公里外的50中南上学,这似乎也有悖常理。

      也就是说,就算分部正式开建,以24个班的规划编制,以上几个小区,能划入的可能性也不大,最多把个别离得太近,不得不划入的小区纳入。大部分小区,有可能还是维持现有50中南学区不变。那么提前布局50新分部,意图抄底以上几个小区的朋友,就要充分考虑到其中存在的风险。

      1、已经率先实行的多校划片,就是一个小区对应多个学校,通过电子摇号,随机派位的方式决定是否入学。

      2、现在全国普遍推行的学位制,每套商品房,6年甚至更长时间只允许一个家庭的孩子入学,从而减少可入学人数,遏制学区房炒作,缓解入学压力。

      3、还有部分城市,对离学校距离比较远的小区,实行不动存量动增量,现有的家庭入学学区维持不变,新购入的商品房业主的孩子,则被划入到新划分的学区就读等等。

      其中,多校划片和学位制,是比较成熟的学区解决方案。特别是学位制,执行阻力小,政策成本低。一视同仁,公平。如果合肥普遍推行学位制,我认为会出现以下两种变化:一是学位没有被占用的房子更加珍贵;二是部分优质板块的中档学区也会迎来利好。

      朋友们对于学区房的投资也要注意存在的各种风险。尽量考虑到各种政策的可能性,把各种潜在的风险都要考虑进去。在房住不炒的大下,投资、量力而行、长线持有、切勿炒房。对于普通家庭,庐阳中学、38中、45中橡树湾,46中南、50中新望岳、琥珀中学、梦园中学等等一众中等偏上的学校,教学质量也不差,每年指标到校的最低分也比较高。在学区房,广大家长量力而行。

      由于政务区目前房价处于高位,门槛高。对于资金预算有限的朋友,也可以选择滨湖,高新、经开乃至新站等各个区域里有成长性的板块进行投资。房博士也会在后续的文章中对各个区域进行深入分析。

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