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    土地政策调整 房地产全新时代来临

       

      1月15日,国土资源部部长姜大明的两段话一经发出便引起了不小的轰动,其一讲的是将不再垄断住房供地,其二是我国宅也将“三权分置”。对此有不少声音表示,一个房地产的全新时代将要来临。那么,此次政策调整到底意味着什么?

      姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。将不再是居住用地唯一提供者。同时,我国将探索宅所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅集体所有权,保障宅农户资格权,适度放活宅使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但同时城里人到农村买宅口子不会开,严禁下乡利用宅建别墅大院、私人会馆等。

      对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。但必须强调一点是,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。另外其本身也不是在常规意义上的类似宅上建设,更多是农村经营性用地,其与宅不是一个土地概念。所以对小产权房依然会管制,而合规的宅将获得优先的机会。

      那此番政策到底是在为谁“松口子”呢?严跃进认为,或是对集体建设用地尤其是宅的“解放”,利好部分大城市周边宅的盘活。但也有两个红线或底线,一是土地属性不改变,还是属于集体建设用地,二是允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续的进度。

      中原地产首席分析师张大伟认为,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。目前,、上海、广州、武汉等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场不仅有利于房源供应,也有利于城中村。

      张大伟分析称,还需要注意的是住房与商品房的区别。本次国土部的信号对城市租赁市场影响比较大,对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。此外,严跃进也表示,当前在居住用地的放开,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。对此有专家表示,此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡,住房租金也会下调。

      市房地产会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,非房地产企业是指今后不一定非得是房地产开发商拿地建房,比如房改前有过住房合作社形式,再比如单位拿地建房。“河南有一家公司,私人拿地,类似于房改前集资建房的形式,大家先拿钱,公司集合了钱,拿地,然后建房,再分房,成本价分房,比较便宜。”赵秀池说,这不但可以解决单位员工的住房问题,还可以吸引更多优秀人才就职,与此同时,这些员工也将成为政策的直接利好对象。

      在专家看来,政策提出的“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地,其中国有企业用地的开发备受关注。

      严跃进认为,过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地,当前也需要积极转性,不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会积极盘活此类存量土地,为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。

      姜大明还表示,各地在试点中要认真开展农户资格权的研究,探索宅“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

      据悉,落实宅的集体所有权,是指我国现在对宅赋权是不充分的,现在城里的房子可以抵押、贷款,农民的宅却没有这些,落实宅的集体所有权意味着今后宅也将或拥有同城镇房子一样的,比如抵押、贷款等。

      “把集体土地,尤其是宅充分利用起来,提供更多住房供应,对平抑房价、稳定房地产市场会起到一定作用。”赵秀池说。

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