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    2019年中国房地产竣工回暖、二手房交易现状、精

       

      2019年1-9月中国商品房销售额达到111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。

      商品房库存自16年达近10年来峰值73931万平方米后持续下降,17和18年底分别达58923、52414万平方米,同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房销售占比不断提高,19年开始交房需求的提升进一步推动房屋竣工面积增速提高。

      2019年1-9月房屋竣工面积累计4.67亿平米,同比下滑8.6%,其中住宅竣工面积3.31亿平米,同比下滑8.5%,办公楼竣工面积1740万平米,同比下滑10.3%,商业营业用房竣工面积5533万平米,同比下滑13.5%;9月单月同比方面,房屋竣工面积自8月首次转正后增幅继续扩大,其中住宅竣工面积自2017年8月以来首次转正,办公楼竣工面积维持6月以来的高增长,商业营业用房增幅持续大幅改善。

      随新房销售增速放缓,二手房在建材企业下游的占比持续提高,特别是渠道中零售占比较高的企业,二手房交易的热度对其需求的影响正逐步增加。分线城市来看,一线城市(、深圳)二手房成交面积1-9月累计下降5.9%,降幅较1-8月收窄1.3pct,二线pct。

      总体来看,一线城市二手房成交热度仍较低,但已逐步企稳,二线年来二手房成交面积累计增速始终维持在10%以上。进入2020年,一线城市二手房成交增速或将回正,二线城市或将维持低位正增长,为建材零售端的需求带来一定正面影响。

      2019年9月17日,国家统计局发布了8月份70个大中城市新建商品房及二手房价格变动情况。在二手房市场,有43个城市二手房价格环比上涨,7个城市价格环比持平,20城市价格环比下跌。

      近年来,国家以及地方加速推动全装修房的交付政策落地,并于18年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止18年底,据调查数据显示,精装修商品住宅开盘量占比达到59.9%,全国精装房比例达到28.5%,预计到2019年将超30%。

      2019年2月15日,住房和城乡建设部办公厅出台《住宅项目规划(征求意见稿)》其中更是明确提出:新建城市建筑应全装修交付,即精装修比例达到100%。精装修比例的提升使得更多地产商采用集采方式采购建材,也有更多品类的建材被集中采购,使得其零售市场受到挤压。在这种趋势下,工程端占比高的建材企业,逐步获得更大的市场份额,快速扩大市场集中度。

      行政区域内(含西咸新区)新出让或划拨土地上,除拆迁安置房以外的住宅建设项目实行全装修。2019年1月1日

      修的实施时间及范围,即“2016年10月1日起,全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住

      1日起,凡出让的本市新建商品房建设用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积(三层及以下的低层住宅除外)

      金山区、崇明区实施全装修的比例为30%,至2020年应达到50%。本市保障性住房中,公共租赁住房(含集中

      商品住宅基本实现坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起,新开工商品住宅全部执行成

      年5月1日起,由市保障房建设投资中心新建、收购的项目率先全面推行全装修成品交房;自2015年10月31

      在精装修房屋中,建材、卫浴、厨房用品几乎成为标配,配置率在95%以上,使得整个市场向工程端倾斜,供应商的竞争格局发生变化。

      根据调查数据显示,1-8月全国住宅精装新开盘项目数量1818个,同比增加15.9%,住宅精装修开盘数量保持较高增速;从套数来看,1-8月住宅精装新开盘房间数量164.74万套,同比增加10%。

      总体看来,1-8月新开盘精装套数及个数的增速皆明显高于住宅新开工面积增速5%,显示了精装修比例的持续提升。

      2019年1-8月重点70城百强房企新开盘建筑面积60795.67万㎡,其中全装修建筑面积29169.97万㎡,全装修建面比例47.98%,较1-7月下降0.84pct。百强房企全装修建面比例总体呈稳步增长趋势。

      全国来看,2019年1-8月百强房企中全装修比例30%以上的有以上的有68家,占比62.39%;全装修比例20%-30%的有9家,占比8.26%;全装修比例;全装修比例20%以下的有32家,占比29.36%。百强房企中近2/3全装修比例达到30%以上。

      从重点70城全装修面积来看,2019年1-8月TOP1-10梯队房企全装修建面占比47.44%,较1-7月上升0.57pct;TOP11-30梯队房企全装修建面占比25.02%,较1-7月下降0.19pct;TOP31-100房企全装修建面占比27.54%,较1-7月下降0.37pct。总体来看,头部房企目前精装修比例普遍在80%以上,继续提高的空间有限,而腰部房企的精装修比例仍有较大上升空间,且19年来腰部房企的销售面积增速显著高于头部房企,预计其在全装修中的占比将持续提升。

      相关报告:智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业市场发展策略及投资风险研究报告》

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