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    公告]000560昆百大A确定投资性房地产公允价值项

       

      一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守、客观和的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合承担相应的法律责任。

      二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

      三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在。

      四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

      五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

      中威正信()资产评估有限公司接受昆明百货大楼(集团)股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的,本着客观、、、科学的原则,按照的资产评估方法,为昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产,提供价值参考依据。

      1、昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺,房产面积总计1,151.82平方米;

      2、昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99-100号百大金地商业中心地下二层至地上九层的27个商铺,房产面积总计24,801.42平方米;

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司提供的东风西99号新广场《国有土地使用权证》出让国用(95)字第00140号和东风西99-100号百大金地商业中心《国有土地使用权证》昆国用(2003)字第00495号土地均为出让土地,但《国有土地使用权证》所列示的为整个地块的面积,未对相应的房产进行土地面积的分摊。

      市场法是根据近期公开市场上与被评估对象相似的或可比的房地产价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,调整得出待评估房地产在评估基准日的价值。本次评估结果如下:

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺房地合一评估价值为人民币肆仟玖佰壹拾贰万元(小写人民币

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99-100号百大金地商业中心地下二层至地上九层的 27 个商铺房地合一评估价值为人民币伍亿玖仟柒佰壹拾叁万叁

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 摘要仟元(小写人民币597,133,000.00元)。

      12 月 30 日)。评估目的在评估基准日后的壹年内实现时,可以评估结果作为相关经济行为参考依据,如超过壹年,需重新进行资产评估。

      本次评估于2009年3月20 日结束并提交报告,对委估资产在2008年12月31日所表现的市场价值提供参考意见。

      以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文,并关注特别事项说明。

      中威正信()资产评估有限公司接受昆明百货大楼(集团)股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的,本着客观、、、科学的原则,按照的资产评估方法,为昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产,提供价值参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下:

      经营范围:房地产综合开发与经营;国内贸易、物资供销;进出口贸易;停车服务;以下经营范围限子公司、分公司经营:文化娱乐业、酒店业;饮食服务业;物业管理;制药(以上经营范围中涉及国家法律、行规的专项审批,按审批的项目及时限开展经营活动)。

      此次评估目的是:为昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产提供价值参考意见。

      1、昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的 65 个商铺,房产面积总计 1,151.82 平方米;截止评估基准日 2008 年 12

      新广场 1993 年开始建造,1998 年下半年建成开始营业。位于昆明市中心,东风、、宝善街、三市街、顺成街交汇于此,是昆明市最繁华的商业中心地区。

      (地上28层,地下1层),其中商场20,500.00平方米,新广场建筑造型新颖现代,平面功能布局合理,装修现代典雅,主楼新大酒店现已成为昆明市标致建筑之一。此次委托评估的东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺,位于新广场附楼地下附一层-地上附五层间,为多功能商业区,主要集饮食业、食品、百货超市、化妆品、衣服鞋类的销售经营为一体。

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司提供的东风西99号新广场《国有土地使用权证》出让国用(95)字第00140号土地为出让土地,但此《国有土地使用权证》所列示的为整个地块的面积,未对相应的房产进行土地面积的分摊。

      2、昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于东风西99-100号百大金地商业中心(百大新天地)地下二层至地上九层的27个商铺,房产面积总计24,801.42平方米;截止评估基准日2008年12月31日账面价值为572,956,000.00元。

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文业。百大金地商业中心(百大新天地)位于昆明市东风西与交叉口西北角,其东临和南屏商业步行街、南临东风西、面对三市街口、北临昆明穆斯林大厦。所处区域为昆明市商业中心,与昆明百货大楼(集团)股份有限公司新广场隔街相望。

      百大金地商业中心(百大新天地)为一幢框架结构十一层商业楼,其地下二层、地上九层。该商业楼外墙面为大面积的镁铝板和玻璃墙,整幢建筑平面呈多边形。大楼各层层高均为4.5米,供水、供电、通讯、通风、消防、电子、电梯等设施完善、功能齐全,商场内安装自动消防报警及喷淋系统,设置中央空调,设有三部行人楼梯、五部垂直升降电梯(其中两部为载货电梯)分别通往地下二层至地上九层,另从地下一层至地上六层设有两部自动扶梯、从地上六层至地上九层设有一部自动扶梯。

      百大金地商业中心《房屋所有权证》证载建筑面积共24,801.42平方米,其中:地下二层车库2,147.97平方米,地上一至九层商业用房22,653.45平方米。商铺具体情况见下表:

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司提供的东风西99-100号百大金地商业中心《国有土地使用权证》昆国用(2003)字第00495号土地为出让土地,但此《国有土地使用权证》所列示的为整个地块的面积,未对相应的房产进行土地面积的分摊。

      本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自行事且未受任何的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

      在符合会计准则计量属性的条件时,会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。

      2、评估基准日是昆明百货大楼(集团)股份有限公司根据本次经济行为及评估目的确定的;且与昆明百货大楼(集团)股份有限公司与我所签订的《资产评估业务约定书》所约定的时间一致;

      2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]第36号);

      5、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号);

      8、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

      9、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业准则—基本准则》的通知(财企[2004]20号);

      11、2005 年国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;

      12、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号);

      13、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则–评估报告》等7项资产评估准则的通知(中评协[2007]189号);

      2、昆明百货大楼(集团)股份有限公司与我公司签订的《资产评估业务约定书》(中威正信评约字(2009)第3-22号)。

      市场法是根据近期公开市场上与被评估对象相似的或可比的房地产价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,调整得出待评估房地产在评

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书 正文估基准日的价值,即:

      委托评估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数

      中威正信()资产评估有限公司接受评估委托后,立即组成资产评估组制定评估计划,正式进入现场,开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的和会计核算的一般规则,对评估范围内的资产进行了评估,具体步骤如下:

      4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实,确定评估范围及对象;

      2、本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见,没有考虑其他经济行为及衍生的价值依据对评估结论的影响,故本评估报告及评估结论不能套用于其他评估目的。

      3、委估资产产权清晰。昆明百货大楼(集团)股份有限公司不存在产权及其他经济纠纷等事项,无不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响;

      没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响,也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。

      我们依照国家有关法律、法规的,遵循、客观、的评估原则,在对所评估的资产进行必要的勘察、核实、抽查以及产权验证的基础上,经过收集价格信息资料,进行评定估算和微机数据处理,资产评估结果列示如下:

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺房地合一评估价值为人民币肆仟玖佰壹拾贰万元(小写人民币

      昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于昆明市东风西99-100号百大金地商业中心地下二层至地上九层的 27 个商铺房地合一评估价值为人民币伍亿玖仟柒佰壹拾叁万叁仟元(小写人民币597,133,000.00元)。

      1、遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日以财务报告为目的下的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任。

      2、在执行本评估项目过程中,我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,但对评估对象的法律权属我们不发表意见,也不作确认和。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。

      3、昆明百货大楼(集团)股份有限公司位于东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺,建筑面积总计1,151.82平方米,房屋产权证号为昆明市房权证号200532、200530,2007年8月向建行股份有限公司支行办理抵押登记,取得由昆明市房屋管理局颁发的他项权证(昆明市房他字第

      24,801.42平方米,房屋产权证号为200743。 2008年3月向东亚银行(中国)有限公司珠海分行办理抵押登记,取得由昆明市房屋管理局颁发的他项权证(昆明市房他字第200804505号-200804513号)。

      4、昆明百货大楼(集团)股份有限公司提供的东风西99号新广场《国有土地使用权证》出让国用(95)字第00140号和东风西99-100号百大金地商业中心《国有土地使用权证》昆国用(2003)字第00495号二土地均为出让土地,但此二份《国有土地使用权证》所列示的为整个地块的面积,未对相应的房产进行土地面积的分摊。

      5、根据2008年6月6 日昆明百货大楼(集团)股份有限公司董事会2008-010号公告《昆明百货大楼(集团)股份有限公司关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告》,对位于东风西99号新广场地下附一层-地上附五层间的65个商铺,建筑面积总计1,151.82平方米和位于东风西99-100号百大金地商业中心地下二层至地上九层的27个商铺,建筑面积总计24,801.42平方米。自2008 年6 月

      1 日起对以上房地产采用公允价值模式进行后续计量,并根据中和正信会计师事务所有限公司所提供《价值咨询意见书》确定了相关投资性房地产的市场价值。据了解中和正信会计师事务所有限公司《价值咨询意见书》所使用的评估方法为市场法。与本次评估所采用的方法一致。

      (1)评估操作过程中,自评估基准日至评估报告日,依据委托方及资产占有方提供的资料和评估人员现场勘察情况,评估人员未发现昆明百货大楼(集团)股份有限公司有重大期后事项发生;

      (3)评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化,并对资产评估价格已产生了严重影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值;

      7、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的,只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立;评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的。

      9、根据资产评估的要求,评估测算中所依据的,部分是现行的政策条款,部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。

      本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,在假设委估企业持续经营的前提下,根据公开市场的原则确定现行公允市价,没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失效;

      3、未征得出具评估报告的评估机构同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开,法律、法规以及相关当事方另有约定的除外;

      根据国家有关,本报告有效期为一年,从资产评估基准日2008年12月31日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用本评估报告。

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