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    2019年中国房地产最新趋势分析

       

      进入2019年1月以来,样本30大中城市的房地产成交面积进一步下滑。整个30城成交面积同比下降11.22%,降幅创2018年4月以来的新高。分析其背后原因,一方面2019年春节较2018年早,影响了1月末的成交。另一方面,往年常见的返乡置业在2019年并未形成风潮。整体上30城的数据基本反映了大中城市的地产销售状况。

      其中,一线城市表现略好,维持了同比4.87%的增速。考虑到一线城市发展长期处于景气状态,且一线城市房产作为核心资产,附加价值高,在相比行业下行的周期里,维持了增长的态势。二线月以来最大降幅。究其原因,大部分二线城市维持了对楼市供给需求的较严格调控,特别是限价和预售证,一定程度上了房地产的成交。而2018年年度开始的“一城一策”“分类调控”以及诸多二线城市的边际调控放松,也并未能在短时间内立刻生效。

      相比之下,环一线都市圈的城市地产,受到一线城市人口、资本和产业资源外溢的影响,在2019年年初实现了18.84%的同比增速。都市圈房地产成交的景气,与中山证券地产固收市场观察2018年年报的观点一致。未来几大重点都市圈(环渤海、长三角、珠三角、成渝、中原等)的三四线城市,将会充分受益于核心大都市的经济辐射,保持地产市场成交的活跃。

      2019年初至今,各大城市土地供应进一步放缓,1月份100大样本城市土地供应面积同比下降32.22%,降幅创2015年以来最大,说明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足,叠加春节效应,造成了整体土地供给走低。

      与此同时,100大城市的土地成交总价也同比下降30.28%,土地成交均价几乎维持不变,达到楼面价5344.47元/平方米。与同时期一线城市销售活跃相对应,年初至今的一线%,维持了较高的涨幅。这也客观反映出在房地产行业下行周期,一线城市可以维持较高的景气度。

      整体上看,从2018年年中开始,土地市场的竞争激烈度开始明显下降,土地成交溢价率从年中的超过20%,逐渐下降至2019年年初的9%。在整体土地市场竞争放缓的背景下,原本企业间合作拿地的动机下降,且在土地的挑选上有了更大的空间。预计2018年下半年开始成交的土地,未来的投资回报率会相比2018年上半年有明显增加。

      通常,土地投资滞后于销售增长,预期今年土地成交或将维持低位。部分上市公司公布的拿地情况也反映出,2019年1月土地拓展主要集中在一、二线年,三线城市土地成交和溢价率将维持低位,一线城市与二线重点城市相对稳定,或将成为土地拓展重心。

      分地区来看,上海将加强房地产市场调控不、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定;河南强调,“加强市场供需双向调节,遏制投机炒房,加强城市之间政策联动和统筹协调,落实稳地价、稳房价、稳预期责任”;福建提出,“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制,切实稳地价、稳房价、稳预期”。

      不少地方还明确了稳定房地产市场的目标、措施。陕西省提出,推动房地产市场平稳健康发展,有效防控房地产领域风险。四川省提出加强房地产市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。深圳市强调,以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制,加快住房制度配套政策落地,并推进住宅政策性金融机构试点。

      政策总基调没有变,依然是‘稳’。落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求,今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心,就是要防止房价暴涨暴跌,“房住不炒”的定位没有变。

      2019年2月21日,国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。(发改规划【2019】328号)。意见中明确了都市圈的概念,即都市群内部以超大特大城市或辐射带能强的大城市为中心,以一小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态,促进中心城市与周边城市(镇)同城化发展为方向,更好的聚焦大城市的功能。

      都市圈一方面是城镇化加快发展的产物,这是因为城镇化的发展为大城市带来了充分的人力资源,为大城市的进一步崛起和对周边的辐射提拱了储备;另一方面都市圈也为城市群的建设做准备。城市群的概念是,在一个特定的区域内有相当数量不同规模不同类型的城市,依靠便捷的交通和发达的通信所形成的空间组织紧凑、联系紧密高度集中的城市群体。可见都市圈是城市群的必要条件。

      截至2018年3月,共19个国家级城市群先后得到了国务院的批复,从2000年至2016年,前十大城市群中,除了成渝城市群和中原城市群,人都都呈现了净流入状态,共计增长7890万人,共创造了496508亿元的产出;2016年,该10大城市集群以14.7%的国土面积的产出57001.7亿元的生产总值,占全国总P的76.6%。

      2019年2月18日,国务院正式发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,并要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。粤港澳大湾区包括特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(以下称珠三角九市),总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是我国程度最高、经济活力最强的区域之一。丰富的土地资源,庞大的人口规模,为在国家发展,打造粤港澳大湾区,建设世界级城市群打下了良好的基础。

      2019年1月百强销售面积和金额增速双双放缓,TOP10同比降幅更为明显,1月销售金额同比-14.9%,销售面积同比下降27.5%,TOP3企业销售金额同比降幅接近30%,而销售面积同比下降接近40%。而重点企业的销售均价基本都有所回升,TOP10企业销售均价达到13990元/平方米,同比上升17.4%。

      进入2019年以来,企业拿地呈现出非常明显的两极分化趋势。整体上看,重点的央企国企和行业龙头企业,比如万科、恒大、华润置地、融创中国、新城控股在1月至今拿地的权益规划建筑面积同比增速都在100%以上。而第二梯队的地产企业,则保持了相对谨慎的拿地态度。

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