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    广钢新城赛季终哨 338亿从年度地王到贴价入市的

       

      11月30日下午三时,广州年内最大规模土地出让在公共资源交易中心1号拍卖厅拉开序幕,包括广州国际金融城、荔湾广钢新城、天河沙太南及荔湾百花香料厂地块等10顺利成交,成交总价高达163亿元。

      据观点地产新现场了解,当日进入现场竞价的有3地块,共吸引了保利、万科、中海、旭辉、电建地产、时代地产等11家房企参与竞拍。

      其中,广钢新城板块的两宅地最受关注。最终,经过23轮争夺,葛洲坝以26.7亿元总价拿下AF040233地块,楼面价19410元/平方米。该地块为二类居住用地,土地面积为35272平方米,容积率3.9,起始价为206341万元,起始楼面价15000元/平方米。

      随后出让的AF040408、AF040409地块则被保利地产以34.3亿元收入囊中,楼面价19315元/平方米。该地块为二类居住用地、商业用地,AF040408地块土地面积为35784平方米,AF040409地块土地面积为2994平方米,容积率分别为4.8和2.5,起始价为268876万元,起始楼面价15000元/平方米。

      从2014年2月至今,广钢新城已经陆续推出3批土地,共13,累计成交金额达338亿元。在这两年时间内,广钢新城先后经历了火爆、遇冷、回归三大阶段。在地价的变迁中,板块内项目的市场表现自然亦成为关注焦点。

      作为广州最新崛起的大规模居住板块,凭借着老城区、临江等地理优势及长远规划,广钢新城在诞生之初便成为了开发商的“宠儿”。

      2014年2月21日,广钢新城首批5地块正式出让,包括保利、越秀、华发、中海在内的一大批实力雄厚的国企以及金融街、龙湖等初来广州报到的“过江龙”都不惜砸下重金夺地。

      据观点地产新了解,就在同一场拍卖会上,荔湾区的单价先后三次被刷新。一开始,中海夺下第一出让地块,楼面价17950元/平米,超越2010年17276元/平方米的单价纪录。接着,第二成交的地块折合楼面价1.97万元/平方米,纪录再次被刷新。最后,金融街又以22031元/平方米的楼面价,问鼎荔湾新单价地王。

      除单价被屡屡刷新外,当日出让的5地块全部都进入了竞配建面积的环节。其中,在出让第三地块时,为缩短竞价时间,主持人一开便将竞价阶梯调整为3000平方米,为原本300平方米的十倍。最后,5地块轻松收金155亿元。

      然而,就这样一炮打红的广钢新城,并没有找到延续“疯狂”的条件。2014年3月开始,全国楼市大趋冷,在市场前景未定,资金收金的情况下,广钢新城在当年9月出让的高价地不再热卖。

      据悉,广钢新城去年9月30日出让的第二批6地块,均未达到最高底价,其中一地还以底价成交,成交总价122亿元。

      除此之外,广钢新城此次楼面地价最高的一块地也只有18254元/平方米(由深振业竞得),比2月的地王22031元/平方米要便宜近4000元/平方米。另有保利地产、金融街方兴联合体、中海竞得的三块地单价低至14000多元/平方米,剩余两由保利地产及北大资源拿下的地块楼面价则为16000多元/平方米。

      及至2015年11月30日,广钢新城第三批2地块出让,收金61亿元。而此次出让的两地块同样未达到最高限价,但楼面价均超过了19000元/平方米。

      在中原地产项目部总经理黄韬看来,这个成交价其实不算便宜,但相对来说是比较合理,比较市场化的,虽然没有超越之前的地王,但证明开发商对广钢新城的前景还是比较乐观的。

      从最初的疯狂,到遇冷,再到后来的回归,广钢新城的土地可以说是经历截然不同的待遇,但不同时段的地价都有开发商买了单,在不同的成本前提下,项目入市怎么竞争成为了市场的关注。

      据观点地产新了解,目前在广钢新城,中海、华发、金融街这三家一期拿地房企已经有两家推出了项目,但受制于高地价,贴成本入市成为了唯一去化法宝。

      早前9月19日,广钢新城第一个亮相项目中海花湾壹号开盘首推B1栋公寓,面积38-71平方米,B2、B6、B8栋住宅,户型包括80-160平二至四房,货量合计959套。

      相较于此前吹风的4万/平方米,花湾壹号的首开价给了市场一个大大的惊喜。据了解,该项目公寓售价在2.74-2.92万/平方米,住宅售价2.8-3.2万/平方米,均价3万/平方米。

      对此花湾壹号坐在两幅地块高达17950元/平方米及18471元/平方米的楼面价,3万/平方米的均价几乎没有盈利空间可言。“价格比预期低,可能是要亏本的。”黄韬曾表示。

      尽管已经将利润空间最大限度地压缩,但花湾壹号的去化效果并不算理想。据阳光家缘数据显示,截至11月29日,花湾壹号推出的600多套住宅产品,共网签344套。

      花湾壹号去化尚且,较其楼面价更高的金融街融穗华府形势则更加严峻。据悉,该项目楼面价高达22031元/平方米,但11月7日开盘推出两百余套单位网签均价仅30023元/平方米,且截至11月29日的网签套数仅40套。

      首批入市的两个项目滑铁卢,高地价成本无疑是诱因之一,但后续拿地较为便宜的开发商似乎亦不见得有多乐观,按最低的1.4万元/平方米的楼面价算,至少也要2.8万元/平方米的入市价才能实现盈利,其余的自然要更高。

      但合富辉煌分析师黄琼曾表示,广钢新城所在的芳村板块虽是老城区,但客户对这个板块的认同度其实不高,近四年主力成交均价都在2万/平方米以下,成交总价集中在100-200万。现在新货对外叫价是2.3-3.8万/平方米,主力产品的总价大概就是200-350万。

      “其实客户对一个区域的心理接受价位是需要慢慢适应的,总价一下升到200-350万,客户的接受还是比较难的,所以这些项目最后的定价很关键。”

      也因此,广州业内人士都表示,只能寄望于广钢新城未来的真正崛起。合富辉煌分析师黎文江表示,芳村的房价从2012年1.6万元/平方米到2015年的2.3万元/平方米,3年上涨7000元/平方米。按照正常速度,目前3万元/平方米涨到4万元/平方米需要3年,刚好一个开发周期。

      “所以广钢板块的开发商等3年,让2000亿市政配套上马了才卖房子,那时就可以轻松出价4万元/平方米。”

      黄韬也表示,广钢新城是看未来十年八年的发展,随着的配套完善和板块的不断成熟,房价还是有上涨空间的,未来卖3.5-4万/平方米是可以预期的。“所以可以慢一点,一年或两年后再推出来。”

      待价而沽无疑是最好的选择,但在开发商依然强调高周转的今天,要把一个项目推迟一两年再入市似乎并不现实。或是因此,广钢新城的开发商们最后选择了硬着头皮上。

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