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    当地产商说要做孵化器的时候 你可千万别当真

       

      黑马说:如果要问时下房地产业内何事最热?现在回答一定是“创业地产”!从潘石屹炒作3Q,到毛万科跳槽“二人转”,再到保利地产宋广菊的一个“P”。中国若大的一个行业,似乎一夜之间全部转入创业地产这条道上。

      中国的地产商历来不乏商业炒作智慧,更不乏智商。时下,前述几位地产大咖孕育出的创业孵化空间,营造出了一种地产人转型的“赶脚”,看似应景了总理“”上提出的“大众创业,万众创新”的号召,但从本质上看,还是地产商为卖不出去的产业地产找的宣传机会。

      在创业产业链条中,房产服务处于最底层、最基础的。数据显示,今天一季度全国房地产开发用地同比下降接近40%。但相比较看,商业用地占比大幅度上升。

      上市房地产公司今年在面市的项目超过50%都是商业或产业立项。产业地产过剩严重甚至已经引起业内人士的恐慌。

      实际上,从2008年至今,商业地产投资增幅一直保持20%以上,可谓一高歌猛进。2014年商铺物业市场迎来2010年以来的供应新高峰,六个新项 目开业,建筑面积总计约82.6万平方米,市场总存量增加至约590万平方米。目前通州已经开业的商业存量面积在15万平方米,未来3年左右的时间,供应 量将达到89万平方米。

      商业项目不断新增供应 量,但全市整体空置率却快速上升,去年同比仅从前一年3.1个百分点至10.6%。在2014年,大连、青岛、沈阳、天津四个城市中,沈阳市商业地产 的现有存量在四个城市中最大,约为480万平方米,并且供应向新兴区域扩张。商业和产业地产严重供过于求已是不争的事实!

      房地产开发企业上市就是“上磨的驴”,必然为土地所的业绩所累。现在之所以开发商大量进军产业地产,原因是“昔日住宅一类的‘肋条肉’已经吃光耗尽,剩下的肚皮和下水也得吃”。实在是不得已而为之。至少其专业性来说,多数还仅处于摸索阶段。

      潘石屹和张欣的SOHO长期以来在地产业内广受诟病的原因,就是他们将城市最核心区的商业项目全部以区域最高价散售出去,然后弃物业不管,任其烂掉。商业物 业散售给后期小业主所带来的投资利益损害不言而喻。但潘石屹夫妻二人公司SOHO中国的挣钱能力却无人不钦佩有佳。这一次,SOHO在放言要增多持有物业 比例的转型之中,又抢了一把创业的风头推出了3Q。

      3Q 所在的望京SOHO位于朝阳区望京地区的核心区,由三栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层独栋商业楼组成。该项目占地面积11.54万平方米,规 划总建筑面积52.13万平方米,其中办公面积为36.42万平方米,商业面积仅5.28万平方米。望京SOHO的T1和T2几乎全部售罄,累计合同销售 金额超过127亿元,销售均价约为52196元/平方米。

      值 得一提的是,这个号称为创业者提供服务的3Q之所以有此价格,与此楼之前所进驻的企业有关。目前为目SOHOT3进驻的大企业包括了上市不久的陌陌、财经 新雪球、知名的IT企业触控科技、中国最大的艺术品电商公司HIHEY等多家新兴互联网创投企业。这些新兴的创业成功企业,既给只占局布面积的3Q立 身成名的当了一把“铁托儿”,从另一个角度也说明,特别是望京地区已成为新兴互联网企业继中关村之后最新的聚集地,并成为了高端写字楼市场的主力。

      毛优客工场源自于WeWork。而这个名词,在中国现在的确有被用滥了的嫌疑。优客工场也好,WeWork也罢,其本质上都归于同类——创业孵化器。孵 化器在中国现在有多少?按照不同的信息来源给出的数据,少则有数千,多则上万!再延伸去说,现在满大街都是的所谓孵化器,其实多数都是原先主导的产业 园区,落地的承运者则是地产开发商!“房地产人干这事情,绝大多数最终都会归结为卖房或租房这一个目标”稍懂点房地产行业里事情的人,似乎都能看穿里面的 实质。

      毛创业定位是“要将优客工场建立成为国最大的,属于创客自己的互联网社区”,这与潘石屹的3Q确有质的不同。但是随后的消息很快听到其“优客工场”已选定9个落定项目。其中,不乏一些地产商原有空置的物业,以及一些区县承诺免费提供的商业办公楼宇。

      虽然优客工场现在所承诺的与WeWork运营所差无几,但正如某对其评论的那样“历史经验证明,往往国外很多好的模式,一旦移植到中国的土壤,就很容易变味”。但可以肯定的是,如果按照毛现在所说的多地同时上马项目的话,则必败无疑。其原因在于:创业企业选址甚至比房地产更求——第一,第二,第三还是!由于受资源条件和配置等多方面,创业企业的区域分布选址有其极特殊的目标范围。只有适合的才是企业的选择。

      房地产行业面临市场压力和新常态冲击的转型,总的方向上讲就是要从开发商模式转向持有运营,从单一的租售赢利转向金融服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来 说,房地产是除了金融之外,唯一能与所有行业发生关联的领域,任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以,现在快速升温的房地产互联网+对于各行 各业来说都是利好和机会。

      受国内住宅市场饱和 和一线城市供地结构改变的影响,中国多如牛毛的房地产商,一部分近一两年就会倒闭或者转做其它生意,留存下来的开发商,其所开发的地产项目今后至少在一半 以上比例会是商业或产业地产。而在这些方面,除了万达这样拥有足够客户(商家)资源的开发商之外,绝大多数都不得不面对“买方市场”。昔日住宅开发坐等客 户上门的甲方地位,从此不再。反过来,却是寻求物业的商家和企业占据主导地位。

      就创业者来说,现在所要做的就是练好内功,将产品做强,将商业模式完善,进而创出品牌影响力。只要有一定的品牌和实力了,记住所有开发商和物业方招商时永远的一个信条:店大欺客,客大欺店。机会总是有的。

      就地产商来说,进行产业地产招商和运营的做事原则,一是找准定位。结合所在区域和资源特点,准确定位园区产业属性及规模,要有做好全产业链的规划和布 局;二是降低身段,开发商再也不能想着将楼宇物业一卖了之,而应该主动寻找符合定位企业资源,甚至为其量身定制,而不能建好房子守株待兔;三是体现服务, 四是技术同步。

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